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財政部部長(cháng)肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

 

 

要按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產(chǎn)稅制度。

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房地產(chǎn)稅征收原則確立

肖捷在上述文章中，首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

 

 

1. 立法先行

 

在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會(huì )普遍共識。

 

2. 充分授權

 

“所謂充分授權，應該是給地方政府充分授權，讓地方根據實(shí)際情況來(lái)決定具體實(shí)施方案。”中國社科院財經(jīng)戰略研究院研究員楊志勇說(shuō)。

 

國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀(guān)點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當地房地產(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權范圍內選擇具體開(kāi)征時(shí)間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩落地。”

 

肖捷表示在中央統一立法和稅種開(kāi)征權的前提下，根據稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。

 

3. 分步推進(jìn)

 

“分步推進(jìn)原則意味著(zhù)房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉鎮、先市民后農民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。” 中國稅務(wù)學(xué)會(huì )學(xué)術(shù)研究委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)焦瑞進(jìn)認為。

 

房屋的評估值如何確定？

 

此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內達成共識的按評估值征稅首次明確。

 

業(yè)內專(zhuān)家表示，房屋的評估值應是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購房時(shí)價(jià)格），但由于近些年房?jì)r(jià)上漲較快，因此最終評估值應該會(huì )有折扣。

 

現行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計稅時(shí)，對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體標準由地方確定。

 

 

征收房地產(chǎn)稅同時(shí)，降低建設、交易環(huán)節稅費負擔

 

對于肖捷文章中提出的適當降低建設、交易環(huán)節稅費負擔，馮俏彬認為，隨著(zhù)對后端居民住房保有環(huán)節征稅，前端的建設、交易環(huán)節稅費負擔將相應降低，確保總體稅負平穩，這有利于房地產(chǎn)稅推出。

 

朱為群表示，建設和交易環(huán)節的稅費負擔降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費改革，具體怎么降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。

 

房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jì)r(jià)上漲？

 

答案是：能！

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。

 

第一是增加相應的財稅收入，后續可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類(lèi)重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。

 

第二是積極調解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進(jìn)行干預。換而言之，能夠有效地引導購房預期。

 

第三是能夠對房?jì)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢必會(huì )對各類(lèi)需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項目的炒作現象會(huì )減少，相應地房?jì)r(jià)上漲的壓力也會(huì )減少。

 

如果房地產(chǎn)稅來(lái)了，誰(shuí)最害怕？

 

1. 在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★

 

從目前民意來(lái)看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來(lái)說(shuō)，即便第一套免征、從第五套開(kāi)始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì )非常大。到時(shí)候會(huì )出現集中拋盤(pán)，對中心城市短期房?jì)r(jià)構成影響。這可能意味著(zhù)，囤積大量房子的人財富將顯著(zhù)縮水。

 

2. 盲目購買(mǎi)了旅游物業(yè)、養老地產(chǎn)的人

傷害指數★★★★

 

如果不是頂級旅游區，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著(zhù)免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類(lèi)房子將成為雞肋。

 

3. 盲目購買(mǎi)了三四線(xiàn)城市郊區、新區住宅的人

傷害指數★★★★

 

絕大多數三四五線(xiàn)城市人口增長(cháng)乏力，各地圍繞著(zhù)高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買(mǎi)了住宅，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅后也會(huì )非常慘。

 

4. 加杠桿、超承受能力買(mǎi)多套房的白領(lǐng)

傷害指數★★★★

 

如果房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì )讓房?jì)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩期，房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會(huì )加長(cháng)，生活會(huì )變得比較痛苦。

 

 

5. 在三四線(xiàn)城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★★★★

 

相對而言，這種人更慘。即便在三四線(xiàn)城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數中西部三四線(xiàn)城市人口增長(cháng)乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過(guò)出租轉嫁房地產(chǎn)稅，而賣(mài)房子很有可能找不到接盤(pán)俠。

 

6. 手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數★★★★★★

 

房地產(chǎn)稅如果出臺這個(gè)消息，就足以對這類(lèi)人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后，會(huì )加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì )非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣(mài)，到那時(shí)套現價(jià)格會(huì )更低。